Питання, винесене в заголовок, є перебільшенням. Звичайно ж, ніхто безкоштовно роздавати нерухомість ніколи не буде. Більш того, відразу спробую розчарувати також і тих, хто бажає придбати комерційну нерухомість «за копійки».

На відміну від жилою, комерційна нерухомість є засобом заробітку і тому, яка б криза в країні не була, комерційна нерухомість все одно приноситиме дохід. Можливо, не такою великою, як хотілося б, але дохід все одно буде. А значить, позбавлятися від «курки.» охочих буде не багато.

Тепер по суті питання. Без сумніву, комерційна нерухомість вже почала дешевшати і, очевидно, дешевшатиме і далі. Наскільки довгим і глибоким буде процес падіння цін на комерційну нерухомість, сказати складно. Адже цей процес безпосередньо пов'язаний з економічним станом у всіх сферах ділової активності: починаючи від виробничої діяльності і кінчаючи торгівлею! Власне, від розвитку ситуації в різних секторах економіки і залежатиме вартість в різних сегментах комерційної нерухомості.

Саме, в різних сегментах! Чомусь, у нас прийнято ділити нерухомість виключно на «житлову» і «комерційну». Але давно відомо, що комерційна нерухомість ділиться на сегменти, які є, по суті, ізольованими ринками і підкоряються своїм, відмінним від інших сегментів, законам. Таких основних сегментів можна виділити три:

1. Нерухомість офісного призначення;

2. Нерухомість виробничий-складського призначення;

3. Нерухомість торгового призначення.

Кожний з цих сегментів по-різному розвивався, по-різному реагує на фінансову кризу, по-різному з кризи виходитиме. Тому, спробуємо аналізувати приведені сегменти окремо.

Найуразливішим для кризових явищ є перший сегмент – офісній нерухомості. Саме у цьому сегменті найяскравіше виявляється (і виявлятиметься далі) вплив кризи. Офісні приміщення, як правило, не задіяні у виробничому процесі і є допоміжними площами. Тому, саме ними доцільно пожертвувати в першу чергу в цілях економії. Така жертва практично не робить негативного впливу на виробничий процес. Саме таку ситуацію ми і спостерігаємо останні полгода: попит на офісні приміщення активно падає. Причому, величина падіння попиту, з часом, тільки збільшується! Здати в оренду приміщення в офісних центрах стає все складнішим. У Харкові середній рівень наповненості офісних центрів наближається до 70%. І це при тому, що середня вартість оренди приміщень в професійних офісних центрах, за останні півроку також впала в середньому на 15%. Адже ще півроку назад в таких комплексах вільні площі можна було знайти лише «випадково». Цифри, поки що, не катастрофічні, але тенденції показові. І це на тлі витрат, що ростуть, на обслуговування: суми за водопостачання, водовідведення, електрика активно збільшуються. Якщо тенденція збережеться, до кінця 2009 року ми можемо побачити у продажу готові офісні комплекси, продаж яких проводиться унаслідок того, що експлуатаційні витрати перевищують доходи від здачі приміщень в оренду і зміст таких комплексів приносить збитки.

Другим по порядку у нас вказана нерухомість виробничий-складського призначення. На сьогоднішній день, це сегмент, який взагалі практично не відчув на собі якого-небудь впливу кризи. Криза в сегменті складської нерухомості виявляється поки тільки в тому, що орендні ставки (а, значить, і прибутковість) ростуть значно повільніше, ніж прогнозувалося, або просто не ростуть. І це, не дивлячись на те, що складські площі також є допоміжними. Принаймні, таке положення справедливе для професійних складських комплексів.

Виробничі площі вже давно знаходяться або у власності безпосередньо виробників, або переобладнані в складські. Власники, не дивлячись на зниження виробництва, позбавлятися від площ не поспішають, а, отже, у продажу їх більше не стає. Попит також не великий, але дуже явного перевищення пропозиції над попитом не спостерігається. Власне, на сьогоднішній день, на ринку продажів виробничих площ спостерігається певний паритет: власники не продають, покупців немає.

Складські площі, як вже мовилося, лише зменшили прибутковість, але в збитки своїх власників не вводять. Таке положення веде до того, що найближчим часом чекати істотного зниження цін продажу виробничий-складських площ не доводиться. Єдиним чинником, який загрожує цьому сегменту, – це валютні коливання. Саме падіння курсу гривни по відношенню до вільно конвертованих валют, може зробити негативний вплив на вартість виробничий-складських приміщень і привести до збільшення пропозиції таких площ у продажу. Але, в найближчі полгода істотної зміни балансу попит-пропозиція в цьому сегменті не прогнозується.

Наймобільнішим сегментом ринку комерційної нерухомості є сегмент торгової нерухомості. Саме цей сегмент останніми роками найактивніше притягав до себе спекулянтів. Саме у цей сегмент ринку були направлені найбільші (якщо брати в розрахунок межу міста Харкова) засоби. Причому, в більшості своїй, – це були позикові засоби. Саме у цьому сегменті сьогодні спостерігається сама непередбачувана ситуація: з одного боку, торгові приміщення, що здаються в оренду, як і раніше приносять дохід, з іншого боку, падіння орендних ставок вже привело до того, що величина оренди часто не перекриває платежів по обслуговуванню кредиту. Отже, торгові приміщення, що отримувалися із залученням позикових засобів з метою отримання доходу через оренду, починають приносити збитки своїм власникам! З цієї причини, зараз у продажу з'явилося багато пропозицій вельми привабливих об'єктів торгової нерухомості за досить цікавими цінами (принаймні, ще півроку назад про такі ціни потенційні покупці навіть не мріяли). Поки такі об'єкти купуються слабо. Але, проте, продажі відбуваються. Враховуючи те, що торгові приміщення володіють дефіцитністю за своєю природою, можна прогнозувати, що падіння цін в цьому сегменті буде короткочасним (поки не поміняються власники) і не глибоким. За останні півроку торгова нерухомість вже втратила в ціні близько 35%. Але до кінця 2009 року падіння, навряд чи перевищить ще 20%.

Підводячи підсумок цього невеликого аналізу, можна сказати, що більше всього втратять в ціні офісні приміщення. Ціни на них ще до кінця 2010 року можуть впасти в 2-3 рази. В той час, як виробничий-складські приміщення «просядуть» в ціні не більш, ніж на 30-40%. І навіть це просідання буде викликано, в основному, нестабільністю національної валюти. Торгова нерухомість продовжуватиме падати, орієнтування, ще до кінця 2009 року, а в 2010 році падіння цін в сегменті торгової нерухомості зупиниться і, навіть, не виключено деяке зростання по особливо дефіцитних позиціях.