Цены на квартиры рухнут до $20 тысяч
Кризис опустил цены недвижимости. Даже большинство тех, кто, нуждаясь в
жилье, поднакопил "жирок" — деньги на покупку — не спешат, ожидая дальнейшего
падения стоимости. Они правы! Однако тут важно сориентироваться, когда же цены
достигнут дна, чтобы отхватить максимально дешево.
Мы на своей
шкуре убедились, что кризисы в экономике цикличны. Вспомним дефолт осени
1998-го, который в начале 1999-го привел к падению стоимости квартир на 30—50%:
"единички" в Киеве шли от $8 тысяч, "двушки" — от $12. Но уже к концу года цены
вернулись, а потом стали галопировать. Так рынок отреагировал на начавшийся рост
доходов населения, плюс сказалась бешеная потребность в жилье. Это к тому, что и
теперешнее падение цен на "хаты" рано или поздно сменится
ростом.
Нынешний кризис — "слон" в сравнении с "мышью" 10-летней
давности. Прежде всего он наступил на карман представителей среднего класса —
главных клиентов рынка жилья. Опять же, ипотека замерла — взаймы не купишь. Но
нет худа без добра: из-за многократного превышения предложения над спросом
квартиры будут дешеветь по крайней мере до осени, а скорее — до конца года и
далее. Выходит, пока не стоит отовариваться даже тем, кто сегодня может
наскрести деньги на покупку "крыши" — ждите пикирования
цен!
"ВТОРИЧКА": КУПИТЕ ЗА $20 ТЫСЯЧ
Рынок "бэушного"
жилья скорее мертв, чем жив. В Киеве, "законодателе мод", покупают менее 200
квартир в месяц — это почти ничего. Все опрошенные нами эксперты говорят, что
время работает против продавцов, им надо буквально хватать покупателей за руки.
А вот последним следует ждать нижней точки падения цен. Но когда и какой она
будет — мнения разделились.
"Дно" увидим к началу осени, — считает
директор АН "Золотой ключ" Сергей Степанюк. — Цены снизятся на 20—25% от
теперешних минимальных, с $1,4—1,5 тыс./кв. м — до $1,2 тыс. Советую, если вам
хватает СКВ, берите квартиры сейчас, т.к. их выбор уменьшится: многие уже
снимают жилье с продажи, сдают в аренду. А если у вас недостаточно валюты —
ждите: курс доллара, наверное, упадет: США, скорее всего, еще напечатают этих
"фантиков", они обесценятся. Потом, если имеете гривни, купите доллары дешевле и
выгодно "обменяете" их на жилье".
По этим расчетам выходит, что
"единички" площадью 35 кв. м будут стоить $42 тыс., "двушки" в 45 "квадратов" —
$54 тыс., а "трешки" в 60 кв. м — $72 тыс. Неужто это нижняя точка падения
стоимости?
"Нет, это не предел, уже сейчас встречаются такие цены, но и
по ним квартиры берут неохотно, — утверждает директор АН "Аякс" Борис Егизарян.
— Традиционного весеннего оживления спроса риелторы уже не ждут, раз ипотека
"лежит". Кризис продолжится, денег у людей станет еще меньше и стоимость жилья
будет резко падать. Сейчас предложение квартир в 5 раз превышает спрос, а в
конце года будет в 10 раз. Если честно, для себе я бы покупал квартиру только в
ноябре-декабре. Прогнозирую, что тогда мы увидим цены 2000 года: в спальных
жилмассивах 1-комнатные панельки и хрущевки начнут массово выставлять по $20
тыс., 2-комнатные — по $30 тыс., 3-комнатные — по $45-50 тыс. Поэтому советую
покупателям выжидать. А вариантов выбора им хватит: кто из хозяев сдал квартиры
в аренду, те скоро поймут, что доходы не покроют будущего роста тарифов на
жилкомуслуги и амортизации (износа и необходимости восстановления) жилья:
выгоднее его продать дешевле, чем сдавать".
Похожий прогноз дал директор
портала недвижимости "Сити-24" Евгений Лисница: "Смело рассчитывайте, что
"вторичка" к концу года упадет в цене на 50%. Может, кризис закончится к осени,
но покупки возобновятся не сразу. Покупатели останутся на выжидательной позиции
и победят. Многие хозяева "лишних" квартир, не найдя платежеспособных
арендаторов, станут их продавать в 2 раза дешевле". Получается такой же порядок
цен, который назвал Егизарян, исходя из того, что сейчас красная цена "единички"
— $45 тыс., "двушки" — $60 тыс., "трешки" — $90 тыс.
Многие риелторы
считают, что граждане, сумевшие снять деньги с банковских депозитов, ринутся их
вкладывать в жилье, дабы спасти накопления от бешеной инфляции. А это, мол,
позволит оживить спрос и сдержать падение цен. Но, похоже, эта надежда для
продавцов квартир призрачна. По данным Ассоциации украинских банков, за время
кризиса вклады уже уменьшились на треть, с 220 до 150 млрд. грн. Но разница в 70
млрд. на рынок жилья не пошла. И, думается, не пойдет — по крайней мере, до
конца года, пока цены не достигнут нижней точки.
ПОЧЕМ БУДЕТ
"СТАРЬЕ"
1-ком. (30—35 кв. м) — $20 тыс.
2-ком. (40—45 кв. м)
— $30 тыс.
3-ком. (60—70 кв. м) — $50 тыс.
"ПЕРВИЧКА":
МЕТР ПОЙДЕТ ПО $700
С новостроями — полный завал. В Киеве заморожено
до 80% домов, да и на большинстве "живых" работы идут ни шатко ни валко. Это
скорее ИКД (имитация кипучей деятельности), чем КПД (коэффициент полезной
деятельности). Рекламы "новья" стало на порядок меньше — и это из-за кризиса
понятно. Непонятно другое: почему "метры" в новостроях почти не
дешевеют.
"Ориентация на местности" в спальных жилмассивах выявила цены в
10—12 тыс. грн./кв.м, по наличному курсу это — $1250—1500. Ясно, что при
"никаком" спросе цены надо бы урезать. Вопрос: когда и на сколько они
максимально "съежатся", чтобы был смысл покупать? Притом, естественно, покупать
только в сданных домах: брать в недострое сегодня — неоправданный риск.
Послушаем экспертов и сделаем выводы.
"К лету цены упадут до
$800—1000/кв. м, по этой стоимости уже можно брать квартиры, ниже она не
опустится, — считает директор консалтинговой компании "Building&Live
Development" Виктор Распутный. — Это немного выше себестоимости строительства,
составляющей в Киеве от $700—800/кв.м. Компании, продолжающие строить, а не
аферисты, собирающие деньги с граждан "под зеленый забор", до себестоимости цены
не опустят, ведь им нужна хоть какая-то прибыль. Но даже при цене продажи в
$800/кв. м клиентов у застройщиков будет мало".
Владимир Германов, глава
отдела маркетинга строительно-инвестиционной компании "Киев Жилье-Инвест",
отчасти поддерживает "предыдущего оратора", а отчасти — возражает ему:
"Застройщикам все-таки придется опустить цены продажи до себестоимости, у них
нет другого способа выжить. Но массово это удешевление произойдет только в конце
года, когда определится, кто вообще останется в живых на рынке. Тогда, кстати,
будет и нижняя точка падения цен, и лучшее время для приобретения
квартир".
"Пусть строители пугают, что будет дефицит квартир в
новостройках, но в ближайшие 1,5—2 года они его при всем желании не создадут, —
утверждает независимый аналитик Ярослав Цуканов. — Потому что полно в продаже
квартир в уже готовых новых домах, хозяева которых отдают их по $1000/кв. м. К
осени, поскольку платежеспособный спрос мизерный, эти конкуренты строителей
снизят цены еще на 20—30% — до $700—800/кв.м. У большинства застройщиков это —
предел себестоимости. Однако, если они в принципе хотят удержаться на рынке, им
придется опустить цены до такого уровня. Прошу заметить: в уже сданных в
эксплуатацию домах, а не в тех, что находятся на стадии "зеленого забора" или
котлована". Там, похоже, будут отдавать квартиры и гораздо ниже себестоимости —
чтобы хоть как-то разобраться с долгами".
Итак, у экспертов выходит
"конфликт хорошего с прекрасным". При любом раскладе ясно, что цены на новострой
упадут в 1,5 раза, до $700—800 за "квадрат", т.е. до максимально ожидаемого
нижнего уровня "вторички". Единственное разногласие — наступит ли сие "счастье"
к лету или к осени. А нам "всего-то делов" — найти деньги и выбрать, покупать ли
"новье" у строителей или у продавцов-частников.
ПОЧЕМ БУДЕТ
"НОВЬЕ"
$700—800/кв. м
1-ком. (50 кв. м) — $35—40
тыс.
2-ком. (80 кв. м) — $56—64 тыс.
3-ком. (100 кв. м) — $70—80
тыс.
ИПОТЕКА — ЧЕРЕЗ ГОД
До сентября 2008-го 70%
квартир покупали по ипотеке, сегодня — почти ноль. Когда возобновится
кредитование?
"Банки будут финансировать только те отрасли, где есть
спрос на продукцию: неважно, металлургия это или жилье, — констатирует президент
Ассоциации украинских банков Александр Сугоняко. — Нацбанк в лучшем случае
рефинансирует комбанки на 1—2 месяца, а ипотеку надо кредитовать на 10 лет и
более. Средства у банков появятся лишь после начала подъема экономики, а на
жилье — когда активизируются его продажи: может, в конце года".
"Спад
экономики продлится минимум до осени, — полагает эксперт Международного центра
перспективных исследований Александр Жолудь. — А ипотека будет возрождаться еще
медленнее, на год можете о ней забыть: деньги у банков не появятся. Потом
начнутся "точечные" вливания, займы будут давать только под суперликвидное жилье
на "вторичке" и "первичке".
"Ипотека оживет позже возобновления роста
производства — не раньше конца года", — вторит директор Международного института
приватизации Александр Рябченко.
Думается, даже если промышленность
(главное — экспорт металла, химии) воскреснет, банки сначала туда деньги дадут.
А на ипотеку — когда выйдет. Значит, займы на жилье нам "светят" в лучшем случае
с начала 2010 года, а значит, только тогда "поднимет голову" рынок недвижимости.
И до конца года цены будут падать".
Джерело: http://mirkvartir.ua |
| Категорія: Нерухомість в Україні | Додав: realty-news (09.02.2009)
| Автор: segodnya.ua
|
| Переглядів: 834
|
|
